Verborgen gebreken ontdekt na aankoop huis: Wat nu?

Eindelijk, de sleutels van de nieuwe koopwoning. Maar nu blijkt er toch meer achterstallig onderhoud te zijn dan verwacht. Of het huis blijkt zelfs onbewoonbaar. Wie is daarvoor aansprakelijk en wat kun je er juridisch mee?

Het ontdekken van verborgen gebreken na aankoop komt helaas weleens voor. Dat gaat wat verder dan wat viezigheid of afbladderend behang. Ernstige verzakking, een rot dak, houtworm of lekkages bijvoorbeeld. Die verhinderen het normaal gebruik van een huis. In dat geval wilt u natuurlijk weten welke juridische stappen u kunt zetten.

 

Heeft u problemen bij de verdeling van de erfenis?

ErfrechtshulpMr. Jan Damstra zet graag alle juridische mogelijkheden voor u op een rij.

Ervaren

Deskundig

Gratis eerst advies

Wie is daarvoor aansprakelijk en wat kun je er juridisch mee?

Dit staat in de wet

Bij de aankoop van een huis dient dat op grond van de wet (artikel 7:17 BW) de eigenschappen te hebben die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Dat is de zogenaamde conformiteitseis. Anders heeft het huis volgens de wet verborgen gebreken.

Maar wat houdt dat in, wat de koper kan verwachten? Volgens de wet moet het aangekochte huis in ieder geval geschikt zijn voor normaal gebruik. Dus bij ernstige gebreken zoals lekkages of een rot dak, kan het huis niet normaal worden gebruikt. Een dak dat minder isoleert dan u had verwacht is geen verborgen gebrek, want het verhindert niet om normaal te leven in het huis.

De verkoper is in beginsel aansprakelijk voor de gebreken die normaal gebruik verhinderen. De enige uitzondering daarop is wanneer de koper bekend was of bekend had kunnen zijn met de gebreken. Daarmee wordt gedoeld op de zogeheten onderzoeksplicht van de koper. Hoe ouder het huis, hoe zwaarder die plicht weegt.

Bouwkundige keuring gedaan of niet

In een oververhitte woningmarkt wordt nog weleens een huis gekocht zonder voorbehoud van een bouwkundige keuring. Dat kan nadelige gevolgen hebben voor de aansprakelijkheid bij verborgen gebreken, u hebt dan als koper niet voldaan aan uw onderzoeksplicht. Helemaal bij oudere huizen is het risico hiervan groot.

Overigens is de koper dan niet automatisch aansprakelijk voor verborgen gebreken. Als u kunt aantonen dat de verkoper op de hoogte is geweest van het gebrek, dan kan de verkoper u niet verwijten dat u niet hebt voldaan aan je onderzoeksplicht. De verkoper heeft namelijk de mededelingsplicht, en die weegt weer zwaarder dan de onderzoeksplicht.

Verkoper aansprakelijk

In de volgende gevallen is de verkoper van een huis meestal aansprakelijk voor een verborgen gebrek.

  • Als de schade of het gebrek niet bekend was bij de koper en ook niet te zien was.
  • Als het gebrek ervoor zorgt dat de koper de woning niet normaal kan gebruiken.
  • Als blijkt dat een toegezegd kenmerk niet aanwezig is.
  • Bij een minder ernstig gebrek is de verkoper aansprakelijk als hij niet aan zijn mededelingsplicht heeft voldaan.
  • Als de aansprakelijkheid niet op een andere manier is vastgesteld.

Gratis intake

Heeft u te maken met een verborgen gebrek? De ervaren en gespecialiseerde advocaat Jan Damstra helpt u bij dit juridische vraagstuk. Neem contact op voor een gratis intake. 

Wat te doen?

Misschien kunt u zelf al beoordelen of de verkoper aansprakelijk is voor de gebreken in uw aangekochte woning. Schakel dan snel een advocaat in voor juridische bijstand. Het aanvechten van verborgen gebreken is een ingewikkeld proces. Een juridisch hulpverlener helpt u door de volgende stappen.

  1. Meld het gebrek zo snel mogelijk aan de verkoper. Doe dit in ieder geval binnen twee maanden. Ook als u nog niet weet hoe hoog de schade precies zal zijn. In een rechtszaak dient u aan te tonen dat u het gebrek op tijd hebt gemeld.
  2. Zorg ervoor dat de schade wordt beperkt. Laat het bijvoorbeeld alvast repareren, eventuele kosten kunt u later verhalen.

 

Afspraken maken

Lukt het om met de verkoper tot een oplossing te komen? Misschien wil hij of zij wel meebetalen aan de reparatie. Leg in dat geval de afspraken goed vast en stel ook een termijn in waarbinnen het gebrek gerepareerd moet worden.

Komt u niet tot een oplossing of krijgt u geen reactie? Dan dient u de verkoper in gebreke te stellen. Als het dan nog niet lukt, kunt u een advocaat inschakelen als u dat nog niet hebt gedaan. Bij een schadebedrag van meer dan 25.000 euro is dat zelfs verplicht.

Verborgen gebreken na aankoop van uw woning?

Hebt u net een huis gekocht met een verborgen gebrek? Of bent u verkoper van een huis dat verborgen gebreken blijkt te hebben? Advocaat Jan Damstra helpt u graag verder, neem contact op met een gratis eerste intake.