Uw verborgen gebrek claimen?

Doe de gratis quickscan

en ontdek direct hoe sterk u staat

Uw verborgen gebrek claimen?

Doe de gratis quickscan en ontdek direct hoe sterk u staat.

Verborgen gebreken

 

Als u een woning koopt of verkoopt, dan doet u dat in principe in de staat waarin de woning zich op dat moment bevindt. De prijs van de woning is gebaseerd op het feit dat de keuken bijvoorbeeld verouderd is en de muren nodig weer een likje verf kunnen gebruiken.

Echter kunnen er na de koop of verkoop van een woning ook zaken naar voren komen die niet voorzien waren. Of waarvan u niets wist op het moment dat u de verkoop aanging. Lees meer.

Er blijkt opeens nog asbest te zitten in het plafond, de houten balken in huis zijn verrot of de grond van de tuin ernstig blijkt vervuild. Zogenaamde verborgen gebreken.

Verborgen gebreken

 

Na flink wat uren klussen en met verhuisdozen slepen, dacht u eindelijk te kunnen genieten van uw nieuwe woning. De eerste herfstige regenbuien gooiden echter roet in het eten. Op het vers gewitte plafond van uw slaapkamer ontstond een vochtige gele plek; lekkage. Na een inspectie blijkt er iets mis te zijn met de wijze waarop de dakgoten bij hevige regenval functioneren.

Dat had u niet verwacht toen u het huis kocht en de verkoper had ook niets over lekkages gezegd. Hoewel verborgen gebreken gelukkig lang niet altijd voorkomen bij de verkoop van een huis, wordt een deel van de kopers en verkopers van een woning er wel degelijk mee geconfronteerd. In dit artikel leest u wat verborgen gebreken zijn en wat u moet doen als u een verborgen gebrek ontdekt in uw woning of geconfronteerd wordt met verborgen gebreken in de woning die u heeft verkocht.

Onvoorziene kosten

Als u een woning koopt of verkoopt, dan doet u dat in principe in de staat waarin de woning zich op dat moment bevindt. De prijs van de woning is gebaseerd op het feit dat de keuken bijvoorbeeld verouderd is, het rieten dak is over een aantal jaar aan verse lading riet toe is en de muren nodig weer een likje verf kunnen gebruiken. Echter kunnen er na de koop of verkoop van een woning ook zaken naar voren komen die niet voorzien waren. Of waarvan u niets wist op het moment dat u de verkoop aanging.

Juridische bijstand inschakelen

Er blijkt opeens nog asbest te zitten in het plafond, de houten balken in huis zijn verrot of de grond van de tuin ernstig blijkt vervuild. Zogenaamde verborgen gebreken. Niet de leukste ontdekkingen als u uw nieuwe woning intrekt. Dat resulteert er vaak in dat kopers van woningen weer contact opnemen met de verkoper om te kijken of de verborgen verbreken financieel op hen te verhalen zijn. In zo’n geval – of u nou verkoper of koper van de desbetreffende woning bent – kan het verstandig zijn om juridische bijstand te vragen. Bepalen wie er verantwoordelijk is voor bepaalde verborgen gebreken kan namelijk een ingewikkeld steekspel worden.

Onderzoeksplicht voor de koper en meldingsplicht door de verkoper

Als u een huis verkoopt dan heeft u als verkoper een zogenaamde meldingsplicht. Dat houdt in dat u eventuele gebreken aan de woning vermeldt. Dit betreft zowel de zichtbare als onzichtbare gebreken. Dus u meldt wat de (aspirant) koper kan verwachten. U kunt dit eventueel op papier laten zetten. Zo kan er achteraf nooit discussie zijn over wat er wel en niet mondeling ter sprake is gekomen. Tegelijkertijd heeft de (aspirant) koper van een woning de zogenaamde onderzoeksplicht. Dit houdt in dat hij of zij verantwoordelijk is voor het leren kennen van de woning.

Voor zowel koper als verkoper

De koper is verplicht de woning te inspecteren (eventueel met behulp van een externe partij) en waar nodig vragen te stellen. Zowel de meldingsplicht en onderzoeksplicht zijn belangrijk als er na de verkoop van een woning verborgen gebreken boven water komen drijven. Zowel de koper als verkoper moeten dan kunnen aantonen dat zij aan hun plicht hebben voldaan.

Als u op het punt staat een woning te kopen of verkopen kunnen daarom de volgende tips van pas komen.

  • Als u de koper van een woning bent dan is het verstandig om de woning goed te onderzoeken. Bij voorkeur doet u dit niet zelf maar laat u een deskundige de woning bekijken en hem of haar een rapport opstellen. Dit betekent dat u misschien wat extra kosten moet maken, maar wel dat u meer in handen heeft als er op een later moment onverwachte kosten voordoen.
  • Vanwege de onderzoeksplicht van de koper is het verstandig om zo veel mogelijk vragen aan de verkoper te stellen. Andersom geldt het dat het voor de verkoper van belang is zo veel mogelijk te vertellen over de woning in het kader van de mededelingsplicht. Geef als verkoper geen antwoord op vragen waarop u het antwoord niet weet. Die woorden kunnen tenslotte op een later moment tegen u gebruikt worden. U kunt deze vragen en antwoorden eventueel laten vastleggen. Op die manier kan er achteraf geen discussie ontstaan over wat er mondeling is besproken. Daarnaast wordt van de koper enig inzicht verwacht. Als u sporen van lekkage op de muren ziet, dan moet u betwijfelen of het huis vrij van lekkages is en hier in ieder geval naar vragen bij de verkoper. Net zoals u dit zou doen als u een ander tweedehands product koopt waarbij u iets opvalt.
  • Als koper van een woning is het daarbij ook verstandig om iets verder te kijken dan puur de grenzen van uw woning. Onderzoek ook of er bestemmingsplannen in de omgeving zijn, of de gemeente bouwplannen heeft en er afspraken zijn met buren (zoals recht van overpad).
  • Als koper of verkoper van een woning is het ook belangrijk om te kijken welke garanties u op laat nemen in uw koopovereenkomst en wat de gevolgen hiervan zijn.
  • Als u een nieuw huis koopt dan is de onderzoeksplicht van u als koper minder zwaar dan wanneer u een oudere woning koopt. Dit omdat de kans dat een oudere woning (verborgen) gebreken heeft groter is dan in het geval van een nieuwe woning. Hoe ouder uw woning, hoe belangrijker een eventueel bouwtechnisch onderzoek.
Verborgen gebreken quickscan

Heeft u te maken met een verborgen gebrek? Ontdek met onze quickscan of u de schade kunt verhalen.

Na de (ver)koop toch opeens verborgen gebreken boven tafel

Als zich na de (ver)koop van de woning toch verborgen gebreken openbaren, dan is het verstandig contact op te nemen met een advocaat voor juridische bijstand. Dit omdat er dan een ingewikkeld proces in werking treedt. Grofweg kan een koper in twee gevallen proberen het financiële verlies van een verborgen gebrek te verhalen op de verkoper van een woning of – in sommige gevallen – de makelaar.

  1. Een koper kan proberen een verborgen gebrek te verhalen op de verkoper van een woning als het verborgen gebrek in kwestie een normaal gebruik van het huis in de weg staat. U zou hierbij kunnen denken aan een rotte dakconstructie. De verkoper is in een dergelijk geval aansprakelijk. Of hij nou wist van het gebrek of niet. Dus als het rotte dak voor de verkoper ook een verborgen gebrek was dan neemt dit niet weg dat hij hier later alsnog aansprakelijk voor gehouden kan worden. Een voorwaarde is echter wel dat het gebrek aantoonbaar al bestond voor het moment van de overdracht en dat de koper het gebrek in kwestie niet kon zien (dit in verband met de onderzoeksplicht van de koper). Als u vindt dat uw dak niet minder isoleert dan verwacht, dan is dit geen verborgen gebrek, omdat het u niet in de weg staat om een normaal leven in het huis te leiden.
  2. Bij een verborgen gebrek dat een normaal gebruik van het huis niet in de weg staat is het lastiger de kosten te verhalen op de verkoper of de verkoper om een vergoeding voor de schade te vragen. Een dergelijke poging slaagt alleen als de koper kan aantonen dat de verkoper zijn of haar meldingsplicht heeft verzaakt en de koper zelf wel aan de onderzoeksplicht heeft voldaan. De koper moet dus in dit geval kunnen aantonen dat de verkoper wist van het gebrek maar dit heeft verzwegen en daarnaast moet de koper aantonen dat hij relevantie informatie over de woning heeft verzameld.
Juridische hulpverlener

Als u denkt dat het verborgen gebrek in uw woning inderdaad in één van de bovenstaande categorieën valt, is het verstandig om samen met een juridisch hulpverlener de juiste stappen zetten. Die stappen bestaan onder andere uit het op de hoogte stellen van de verkoper van het verborgen gebrek of de verborgen gebreken. Dit dient te gebeuren binnen een redelijke termijn. Hiervoor wordt vaak een periode van twee maanden genoemd.

Onderzoek

Dus als u iets in uw huis ontdekt wat u niet vertrouwt, dan is het verstandig snel contact op te nemen met een juridische hulpverlener voor bijstand. Dit omdat een onderzoek naar de oorzaak van het (potentiële) verborgen gebrek ook enige tijd vergt. Als u een dergelijk onderzoek laat uitvoeren kan het verstandig zijn om de verkoper al wel op de hoogte te brengen van het gebrek en hem of haar te laten weten dat de omvang van het gebrek wordt uitgezocht.

Aangetekende brief

Nadat u de verkoper op de hoogte gesteld heeft van het ontdekte gebrek, stuurt u een aangetekende brief waarin u uitlegt om welk gebrek het gaat, dat u de verkoper aansprakelijk stelt en wat de eventuele gevolgschade van het verborgen gebrek is. Als u al kosten heeft gemaakt om de schade te beperken, dan voegt u een factuur hiervan bij de brief. Met deze brief vraagt u de verkoper de schade zelf te herstellen en welke stappen u – binnen welke termijn – zult ondernemen als de verkoper niet aan uw vraag voldoet.

Keuze bij verkoper

De verkoper heeft vervolgens zelf de vrijheid om te kiezen welk bedrijf hij inschakelt voor het herstellen van de schade. Als u al reparaties heeft uitgevoerd om een nog grotere schade te voorkomen dan is het verstandig verschillende aanbieders te vergelijken, zodat er geen discussie kan ontstaan over de hoogte van de reparatie. Mocht de verkoper van de woning zich niet verantwoordelijk achten voor de ontdekte verborgen gebreken, dan is de volgende stap om de zaak naar de rechter te brengen in plaats van hem onderling te schikken.

Verborgen gebreken; verkoper vaak niet volledig verantwoordelijk

Als de koper van uw oude woning bij u aanklopt omdat er verborgen gebreken boven tafel zijn gekomen, dan denkt u misschien dat u volledig financieel verantwoordelijk gehouden kan worden. Dat is echter niet het geval. Als bijvoorbeeld blijkt dat het dak van de woning aangetast is door houtwormen, dan betekent dit niet dat u het nieuwe dak volledig hoeft te betalen. Er wordt in een dergelijk geval uitgegaan van een normale afschrijving. Als de balken van het dak bijvoorbeeld sowieso elke twintig jaar vervangen dienen te worden, dan is het niet redelijk dat de verkoper dat volledig betaalt.

Onderhoudskosten

De koper heeft tenslotte na vernieuwing een aantal jaar geen onderhoudskosten meer en die kosten had hij normaal gesproken eerder moeten maken. Daarom wordt vaak gekozen voor een constructie waarbij de kosten door de koper en verkoper gedeeld worden. Een advocaat kan u uitleggen wat in uw geval aan de orde is.

Juiste stappen

Heeft u één of meerdere verborgen gebreken in uw woning ontdekt of heeft u een woning verkocht met achteraf gezien verborgen gebreken, neem contact op met advocaat Jan Damstra voor een eerste gratis intake. Hij kan zowel kopers als verkopers van een woning helpen met het zetten van de juiste stappen als er verborgen gebreken boven water komen.

Advocaat inschakelen

Heeft u één of meerdere verborgen gebreken in uw woning ontdekt? Of heeft u een woning verkocht met achteraf gezien verborgen gebreken? Advocaat Jan Damstra voorziet u van juridisch hulp.